Дачный вопрос. Можно ли дачные домики переводить в жилые?
Дачный вопрос. Можно ли дачные домики переводить в жилые?
Разрешение на перевод садовых домиков в статус жилых – важный шаг навстречу не только заядлым огородникам, но и тем, кто с помощью дачи желает решить свой квартирный вопрос.
Такое разрешение жители страны получили два года назад, когда Конституционный суд Российской Федерации дал добро на регистрацию граждан в садовых домиках. До этого момента прописка на даче была запрещена Федеральным законом «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года. Суд признал, что данный запрет противоречит Конституции РФ. Таким образом, россияне получили возможность строить на садовых участках полноценные дома и прописываться в них. Однако, чтобы это сделать, необходимо соблюсти несколько важных условий, они касаются земли и характеристик самого строения.
Земля
Дачная недвижимость стоит гораздо дешевле тех домов, которые изначально строятся не на территории садовых товариществ. Это связано с ценой на участки под строительство. До 2008 года полноценные дома можно было возводить только на землях, находящихся в административных границах населенных пунктов. Причем такие наделы обязательно должны были иметь определенный разрешенный вид использования – жилищное строительство. А садовые домики располагаются на землях сельскохозяйственного назначения с иным разрешенным видом использования – дачное строительство или хозяйство. Эти участки значительно дешевле. Объекты, возведенные на сельхозземле, которая имеет любое другое назначение, не могут стать жилыми домами.
Дом
Жилым могут признать только то здание, которое соответствует четко определенным параметрам. Они обозначены в Постановлении правительства России № 47 от 28 января 2006 года. Этот документ оговаривает общие моменты, касающиеся в основном безопасности и минимального уровня комфорта проживающих в строении людей. Нормативы для придания строению статуса жилого содержатся в СНиП.
В целом к жилым можно относить только те дома, которые:
– включают в себя обязательный набор помещений, таких как жилая комната, кухня, ванная и душевая, уборная; при этом существуют четко установленные минимальные размеры данных частей дома, они определяются с учетом расстановки мебели и оборудования: например, общая жилая комната должна быть не меньше 12 кв.м, спальня – 8 кв.м, кухня – 6 кв.м, высота потолков для Уральского региона должна составлять не менее 2,5 м;
– имеют всевозможные коммуникации: системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения;
– содержат помещения, отвечающие требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства.
Как утверждают специалисты, если дом был возведен профессиональными строителями по утвержденному проекту, то никаких проблем с признанием его жилым, т.е. пригодным не для сезонного, а для постоянного использования, не возникнет. Это обусловлено тем, что у БТИ, как правило, нет каких-либо специальных требований к таким объектам. Если ограждающие конструкции соответствуют нормативам и имеются инженерные сети, то вопрос будет решен положительно.
Для регистрации дома в качестве жилого будет достаточно техпаспорта, составленного сотрудниками БТИ. Также не стоит забывать о продленной до 2015 года «дачной амнистии», которая во многих случаях позволяет оформить жилье без обращения в судебные инстанции.
Однако в некоторых ситуациях не обойтись без строительно-технической экспертизы. Она может проводиться двумя путями. Во-первых, домовладелец по закону имеет право обратиться к специалистам жилищной комиссии. Во-вторых, признать дом жилым могут по решению суда. Впрочем, воспользоваться первым методом весьма проблематично, т.к. жилищные комиссии при органах местного самоуправления существуют далеко не во всех городах страны. А там, где они все же работают, ждать придется долго – желающих прибегнуть к их услугам очень много. Юристы рекомендуют обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения дома. Нужно будет написать заявление об установлении юридического факта о признании жилого строения пригодным для постоянного проживания. Для этого следует ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, на основании которой суд вынесет решение. Если оно будет положительным, то дом признают жилым.
Документы
Для того чтобы перевести дачное строение в жилое, собственник (или уполномоченное им лицо) должен предоставить в местную администрацию или другой орган, который осуществляет перевод помещений, ряд документов. Перечень необходимых бумаг включает:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение – оригинал или нотариально заверенные копии;
– план переводимого помещения с декларацией, т.е. техническим описанием;
– если для придания дому статуса жилого требуется переустройство или перепланировка, то понадобится проект этих работ, который должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.
Процедура перевода
После того как документы собраны и предоставлены в надлежащий орган, нужно ждать 45 дней. За это время должно быть принято решение о переводе или же об отказе в переводе. После принятия решения в течение трех рабочих дней заявителю должны выдать уведомление, подтверждающее факт принятия положительного (либо отрицательного) решения по переводу. Получив этот документ, заявитель должен переоформить техпаспорт на дом и смело отправляться его регистрировать. Кстати, орган местного самоуправления в течение тех же трех дней после принятия решения обязан проинформировать и собственников помещений, которые примыкают к переводимому дому.
Прописка
Часто перевод дачного дома в жилой продиктован тем, что люди таким способом решают свои жилищные проблемы, например, городскую квартиру отдают детям, а сами переезжают на дачу. А кто-то просто предпочитает жить не в городе и купить жилье дешевле. Сегодня подобные варианты вполне приемлемы, поскольку и закон позволяет переводить дома в жилые, и инфраструктура многих садовых товариществ не уступает коммуникациям жилых поселков. К тому же на территории большинства дачных кооперативов работают продовольственные магазины. Все это и пробуждает во многих россиянах желание поселиться на даче. Но в таких случаях перевода дома в жилой будет мало, понадобится и прописка. Она осуществляется в районной миграционной службе по месту расположения жилья. Чтобы зарегистрироваться в бывшем дачном домике, кроме бумаг, подтверждающих статус дома, следует предоставить заявление, документы на право собственности на объект, техпаспорт БТИ, а также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
О «дачной амнистии»
Безусловно, перевод садового домика в жилой и прописка в нем возможны только в том случае, если строение и земля под ним находятся в собственности. Иначе окончательно решить дачный вопрос не получится. Сейчас оформить право собственности на земельные участки и возведенные на них дома, бани и другие постройки можно в упрощенном порядке. Эту процедуру назвали «дачной амнистией». Началась она 1 сентября 2006 года и должна была завершиться 1 января 2010-го. Но срок ее действия был продлен до 1 марта 2015 года.
Под «дачную амнистию» подпадают земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 29 октября 2001 года, для ведения личного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования и т.д.
Чтобы оформить участок в собственность, нужно предоставить в органы регистрации правоустанавливающий документ на земельный участок, кадастровый паспорт, квитанцию об уплате госпошлины и заявление о регистрации права собственности.
Для оформления дома необходимы кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, который заполняется органом БТИ, и правоустанавливающий документ на земельный участок.
С 2010 года пользоваться упрощенной системой оформления прав собственности на садовые участки и домики стало еще легче. Теперь россиянам разрешено отправлять документы по почте. Правда, к нововведению прибегли пока только единицы. Низкая популярность почтовой связи здесь обусловлена тем, что люди боятся расставаться с подлинниками документов. К тому же подпись на такой корреспонденции должна быть заверена у нотариуса, а это подразумевает дополнительные финансовые траты.
Если собраны все документы, можно быть почти полностью уверенным в том, что садовый домик оформят в собственность. По статистике, на сегодняшний день в стране доля отказов в регистрации прав по «дачной амнистии» не превышает 1%.
По сведениям Росреестра, с начала действия данного закона своим правом на упрощенный порядок оформления объектов воспользовались свыше 6 млн владельцев садовых участков, т.е. практически каждый третий дачник. Наиболее активно люди пользуются «дачной амнистией» в Башкирии, Татарстане, Ставропольском крае, Московской и Челябинской областях.
Галина Лукашина
№ 38 (309)
